Theo Phân tích của bà Khanh Nguyễn, Giám đốc phòng ban thị phần vốn tại Việt Nam của đơn vị JLL, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam năm 2018 tiếp diễn ghi nhận số lượng mua bán M&A đạt mức kỷ lục. Hàng trăm triệu đô la Mỹ đang chờ được đổ vào thị phần ở hầu hết các phân khúc như Công trình khu dân cư, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và công nghiệp. Những nhà đầu tư (NĐT) ngoại đến trong khoảng rộng rãi nước như Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore, đặc biệt số lượng những tập đoàn trong khoảng Trung Quốc ngày một tăng.
 |
| những nhà đầu tư đổ tiền vào thị phần BĐS Việt Nam cốt yếu đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore, với số lượng những tập đoàn từ Trung Quốc ngày một tăng. (Ảnh minh họa) |
Nhờ vào nền kinh tế ổn định, cấu trúc dân số trẻ với phân khúc trung lưu gia nâng cao mạnh mẽ và tiềm lực phát triển vốn đầu tư, thị trường BĐS Việt Nam ko giới hạn quyến rũ những NĐT nước ngoài. Hầu hết nhu cầu tới trong khoảng đa dạng mục đích đầu tư khác nhau như triển khai vốn trong khoảng những quỹ ra đời, quỹ tư nhân, quỹ tín thác (REITs), chủ đầu cơ và nhu cầu mở mang thị trường. Bên cạnh đó, các tập đoàn Việt Nam cũng đang tích cực kiếm tìm thời cơ mở mang quy mô qua M&A.
JLL thông tin, hình thức phổ quát mà tất cả NĐT nước ngoài ưa chuộng là thâu tóm phần nhiều cổ phần của đơn vị để tham gia vào chiến lược tăng trưởng Dự án. Bên cạnh đó, NĐT cũng sở hữu thể sắm cổ phần dưới dạng góp vốn hoặc mua 1 nửa số cổ phần để hợp tác đồng lớn mạnh Dự án.
tiêu biểu là Frasers Property đã ký thỏa thuận tậu lại cổ phần sở hữu điều kiện sở hữu đơn vị TNHH Bất Động Sản nai lưng Thái để nắm giữ 75% vốn trong Công trình nhà ở tại huyện hai, TP HCM. Hay trường hợp CRE Asia đã đồng ý đầu cơ 30% vốn mở rộng vào SembCorp Infra Services, Sembcorp Development giữ 70% còn lại. Tương tự, Tập đoàn Nam Long tiếp diễn hợp tác có đối tác Nhật Bản trong 1 thương vụ liên doanh 50 - 50 nhằm tăng trưởng các Dự án nhà ở của Nam Long.
tuy vậy, JLL giám định một thương vụ M&A thông thường mất 3 - 6 tháng để hoàn tất, quá trình này thường bị trì hoãn và kéo dài tới cả năm, thậm chí là 2 hoặc ba năm.
nguyên cớ là do việc kiếm tìm nguồn cung BĐS thích hợp sở hữu nhu cầu của những NĐT to tại thị trường đang phát triển sở hữu chỉ số sáng tỏ kém và thiếu thông tin như Việt Nam là ko tiện lợi. Chưa kể, khoảng phương pháp giữa giá bán đề ra từ bên bán và giá thành mong muốn của bên tậu cũng làm quá trình thương lượng kéo dài. Khoảng cách thức này là do sự khác nhau trong quan niệm về thị trường, mức kỳ vọng phát triển tài chính và tiềm năng lợi nhuận, thường việc định giá và kỳ vọng của bên bán bị cường điệu so mang trị giá thật.
tuy nhiên, nguồn cầu vượt quá cung cũng là cỗi nguồn khiến cho giá tăng chóng mặt. Những Dự án đạt chuẩn tại những khu BĐS nóng như phía Đông và Nam TP HCM như Khu tỉnh thành mới Thủ Thiêm, huyện hai, quận 9 và quận 7 hoặc khu trọng tâm vốn đầu tư của huyện 1 ngày càng khan thi thoảng. Điều này làm cho NĐT ngoại ko chỉ gặp trắc trở mang các bên địa phương với kỳ vọng giá cao, mà còn phải đối mặt có áp lực cạnh tranh từ các NĐT khác có khả năng đẩy giá lên cao.
Trong 1 số trường hợp, bên sắm mang thể yêu cầu chuyển giao Dự án thay vì chuyển giao doanh nghiệp để tránh rủi ro ẩn mình trong Công trình, đặc thù là các doanh nghiệp sở hữu lịch sử hoạt động trong khoảng thời gian dài. NĐT cần đề xuất đánh giá tỷ mỉ cả về tài sản lẫn công tác quản trị về mọi góc cạnh bao gồm pháp lý, vốn đầu tư và thuế trước khi ký kết ký hợp đồng sắm bán và ràng buộc.
chung cuộc, danh sách dài các đề nghị cần phải được thỏa mãn, hệ thống thuế hoặc sự thiếu hụt các quy định cũng khiến cho giai đoạn thương lượng kéo dài và đẩy mức giá thực hành thương lượng tăng cao. Trong phổ thông trường hợp, giao dịch thất bại vì các đối tác không thể đi tới thỏa thuận ở thời kỳ kết thúc mặc dầu đã bỏ ra hơi rộng rãi thời kì và nguồn lực từ hồ hết các đối tác can dự.
Bà Khanh Nguyễn giám định, do sự thiếu sáng tỏ trên thị trường, chọn lựa các tổ chức niêm yết sẽ mang lợi hơn cho cả 2 bên do các đơn vị này mang lý lịch minh bạch và hiện trạng vốn đầu tư, pháp lý dễ tiếp cận. Về phía NĐT, họ phải là những người có uy tín, hiểu bản chất thị phần và sẵn sàng chấp nhận rủi ro và sở hữu kỳ vọng hợp lý về lợi tức đầu cơ.
JLL khuyến nghị NĐT ngoại cần thẩm định kỹ càng để xác định phần nhiều các rủi ro tiềm ẩn. Không những thế, sự dị biệt văn hóa thỉnh thoảng cũng trở nên rào cản to, NĐT ngoại cũng cần cởi mở, nhẫn nại và kiên trì trong suốt giai đoạn giao dịch. Giai đoạn thương thảo những giao dịch đầu là tiền đề cho những thương vụ tiếp theo, cho nên cần phổ biến thời kì và công sức hơn cho tới khi có sự tin tưởng giữa các đối tác. Ví dụ tiêu biểu là Nishi Nippon Railroad đã đầu tư Công trình khu dân cư thứ 5 của họ có tập đoàn Nam Long; hay trường hợp Creed Group và An Gia Investment.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét